“土地管控與房?jī)r(jià)上漲無(wú)直接關(guān)系”自然資源部作出回應(yīng)
??中國(guó)城市高房?jī)r(jià)之謎,多年來(lái)眾說(shuō)紛紜。不少人將高房?jī)r(jià)歸因于高地價(jià),并認(rèn)為本質(zhì)在于土地供應(yīng)不足。近日,自然資源部對(duì)此類(lèi)說(shuō)法作出了回應(yīng)。
??在11月5日對(duì)外公開(kāi)的《對(duì)十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議第1785號(hào)建議的答復(fù)》中,自然資源部表示,城市房?jī)r(jià)上漲是由多種因素造成的,除因住宅用地供應(yīng)外,還與分配方式、信貸政策、保障房建設(shè)等等相關(guān)。第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查顯示,我國(guó)人均住宅用地面積已超過(guò)40平方米,在國(guó)際上已處于較高的水平,這表明對(duì)土地的管控與房?jī)r(jià)上漲并無(wú)直接關(guān)系。
??“管控是必要的,但要改變方式。”在國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土經(jīng)濟(jì)室主任黃征學(xué)看來(lái),不是土地管控問(wèn)題,而是資源錯(cuò)配的問(wèn)題,特大城市、超大城市集聚人口能力強(qiáng),但管控太嚴(yán),曾經(jīng)有段時(shí)間原則上不再安排500萬(wàn)人口以上城市的供地造成了影響。這是人口按市場(chǎng)化方式流動(dòng),而資源按計(jì)劃手段配置導(dǎo)致的矛盾。
??在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下,為降低土地市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng),穩(wěn)定地價(jià)與預(yù)期,今年自然資源部推出供地“兩集中”政策。值得注意的是,第二批集中供地中,多個(gè)城市土地市場(chǎng)降溫,溢價(jià)率普降。第一輪集中供地平均溢價(jià)率為15%,第二輪溢價(jià)率平均只有3%,除深圳、廈門(mén)等溢價(jià)相對(duì)較高外,大部分城市基本以底價(jià)為主成交。
??但同時(shí),調(diào)控收緊融資壓力下,民企拿地激進(jìn)性大為減弱,土地流拍率上升,20城第二批供地流拍撤牌率達(dá)到31.8%(首批次為6.5%)。以往競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng),歸于平靜,甚至顯現(xiàn)“寒流”。
??嚴(yán)控人均建設(shè)用地,并未遏制城鎮(zhèn)化發(fā)展
??此處提及的十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議第1785號(hào)建議,即2021年全國(guó)兩會(huì)期間,全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明提交的《關(guān)于取消對(duì)城市人均建設(shè)用地不合理限制的建議》。
??在這篇建議中,蔡繼明認(rèn)為,城市建設(shè)用地增長(zhǎng)快于人口增長(zhǎng)是世界性普遍規(guī)律,我國(guó)現(xiàn)行人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)依據(jù),長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)土地資源的計(jì)劃配置和行政限制,導(dǎo)致了土地總體利用水平低,遏制了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
??蔡繼明表示,我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)不超1.12、城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地不超100平方米、特大超大城市不再新增城市建設(shè)用地等限制缺乏科學(xué)依據(jù)。這些不合理限制導(dǎo)致建設(shè)用地在城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間、大中小城市之間、住宅與工商之間的扭曲和低效配置,導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)與收入比超高,抑制了城市居民消費(fèi)。
??對(duì)于這些建議,自然資源部在答復(fù)中表示,在資源環(huán)境緊約束下,特別是新冠肺炎疫情之后國(guó)際形勢(shì)變化,我國(guó)更需要嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模,限制占用生態(tài)空間、農(nóng)業(yè)空間,無(wú)法像人少地多的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家采用低密度、長(zhǎng)距離、機(jī)動(dòng)化的城鎮(zhèn)擴(kuò)張模式,勢(shì)必需要對(duì)人均城市建設(shè)用地作出偏緊的控制。
??有研究表明,對(duì)于中國(guó)這樣的人口大國(guó),放松人均建設(shè)用地的偏緊控制,將導(dǎo)致建設(shè)用地?cái)U(kuò)張,增加二氧化碳排放數(shù)量,不利于我國(guó)兌現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和的國(guó)際承諾。
??自然資源部在回復(fù)中表示,我國(guó)對(duì)人均建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制并未遏制城鎮(zhèn)化發(fā)展。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化水平已達(dá)64%。第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查成果顯示,近10年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地快速擴(kuò)張,人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地出現(xiàn)較大幅度增加,特別是中心城市和城市群,城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張速度明顯加快。
??根據(jù)《第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》,“三調(diào)”結(jié)果顯示,全國(guó)建設(shè)用地總量6.13億畝,較“二調(diào)”時(shí)增加1.28億畝,增幅26.5%,同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)109.4%,常住人口城鎮(zhèn)化率從48.34%提高到62.71%,建設(shè)用地的增加與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地需求總體相適應(yīng)。
??但從“三調(diào)”數(shù)據(jù)看,城鎮(zhèn)建設(shè)用地總規(guī)模達(dá)到1.55億畝,節(jié)約集約程度不夠問(wèn)題依然突出,一些地方存在大量低效和閑置土地。全國(guó)村莊用地規(guī)模達(dá)3.29億畝,總量較大,布局不盡合理。城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤(pán)活利用具有較大潛力。
??“將加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管理”
??我國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程決定了土地供需矛盾還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,必須堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度,全面提升用地效率。
??“未來(lái)將做好相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制修訂工作?!弊匀毁Y源部表示,基于第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查數(shù)據(jù)和第七次人口普查數(shù)據(jù),按照構(gòu)建新發(fā)展格局的新要求和空間發(fā)展新階段,適時(shí)對(duì)人均城市、人均城鎮(zhèn)等建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)作出修訂。
??對(duì)于房地產(chǎn)用地供應(yīng)問(wèn)題,自然資源部在回復(fù)中表示,將加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管理,建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制,指導(dǎo)人口凈流入、住房供求矛盾突出的城市增加住宅用地供應(yīng),改善住房供求關(guān)系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
??今年年初,自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示,2020年重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過(guò)了近五年平均完成交易量,大多數(shù)比2019年明顯增加。各重點(diǎn)城市2021年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量,要穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng),將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。
??根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),今年1-9月全國(guó)300城住宅用地共推出7.9億平方米,同比下降11.5%,其中三季度推出2.7億平方米,同比下降16.1%。疊加重點(diǎn)城市延期出讓第二批集中地塊等因素,1-9月全國(guó)300城住宅用地成交5.9億平方米,同比下降23.9%,土地出讓金3.5萬(wàn)億元,同比下降4.8%。
??不過(guò),第三輪集中供地中,多個(gè)城市土地出讓數(shù)量相比第二輪出現(xiàn)明顯增加,蘇州、南京等地還對(duì)競(jìng)拍門(mén)檻進(jìn)行了不同程度的調(diào)降,多個(gè)城市還明顯增加了保障性住房用地的供應(yīng)。
??在深化農(nóng)村土地制度改革方面,答復(fù)中表示,將推動(dòng)入市相關(guān)配套政策的制定出臺(tái),審慎穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,有序引導(dǎo)使用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。配合農(nóng)業(yè)農(nóng)村部指導(dǎo)試點(diǎn)地區(qū)有序開(kāi)展農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn),重點(diǎn)圍繞宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度的方法路徑,總結(jié)一批可復(fù)制、能推廣、惠民生、利修法的制度成果。配合農(nóng)業(yè)農(nóng)村部指導(dǎo)各地積極穩(wěn)妥做好閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作,因地制宜開(kāi)展試點(diǎn)示范,打造一批特色樣板,推廣一批典型案例。在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下,支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤(pán)活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。
??自然資源部還表示,將持續(xù)完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策。按照中央關(guān)于探索建立建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制的要求,進(jìn)一步研究完善增減掛鉤政策措施,充分發(fā)揮增減掛鉤政策效益,積極支持鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
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