保護購房者合法權(quán)益已經(jīng)到了刻不容緩的地步，最近央行等國家層面都在大力維護購房者合法權(quán)益，因為只有這樣，也才能維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月4日，北京發(fā)布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法意見稿》，主要從提升資金監(jiān)管能力、提高資金監(jiān)管額度以及提升監(jiān)管主體責任等維度出臺相關(guān)要求。

意見稿開篇便提到了兩大品牌開發(fā)商，“去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規(guī)使用預售資金問題。為切實維護商品房交易雙方合法權(quán)益，向社會公開征求意見?！?

由此可見，這是基于當前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的系列風險問題對原有預售資金監(jiān)管基礎上做的補丁性政策，盡管個別房企問題不會波及整個行業(yè)，但是也要處理好現(xiàn)實中的問題，并做好未來預警。

目的就是抑制房企出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用等問題導致的無法按期交房、爛尾等情況發(fā)生，充分保障購房人合法權(quán)益。政策新規(guī)要求，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預售資金及時足額直接入賬。

本是服務于開發(fā)商的行為，卻被開發(fā)商玩壞了。

什么是期房？習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱為期房，即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）為止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

什么是預售制度？是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款并簽訂《商品房預售合同》的行為。

期房預售制即商品房預售制源于香港，1953年，香港住房嚴重不足，需求龐大。30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，一改當時的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這是個突破，地產(chǎn)商紛紛效仿，成為香港房地產(chǎn)市場的一大特色。

從1955年到1965年，香港地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。炒樓花被戲稱為“第五大發(fā)明”，傳到東南亞地區(qū)，隨后又傳入內(nèi)地。我國之所以實行商品房預售制度，主要是考慮到我國改革開放初期，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍缺少資金，商品房供應量小，這邊又要加快城市化建設力度和步伐，為了解決這些矛盾才推出。

期房銷售制度給資本門檻高的房地產(chǎn)市場一條四兩撥千斤的通道，吸引了大量企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)。然而內(nèi)地在引進期房銷售制度時，卻沒有借鑒相關(guān)的保障制度。因此，造成買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商信譽缺失，維權(quán)事件層出不窮，令維權(quán)者身心疲憊。

所以，取消期房預售制的聲音一直不絕于耳。這里有一個有意思的故事，諸葛找房給大家講一講。

2005年，央行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，報告建議取消期房銷售制度，立刻引起各方議論。

2005年8月24日，針對社會上關(guān)于是否取消商品房預售制度的議論及央行關(guān)于取消期房的建議，當時的建設部做出明確回應：近期暫不會取消商品房預售制度。這一表態(tài)讓近期關(guān)于期房是否取消的爭論畫上了一個句號。

時至今日，建議取消期房預售制的呼聲依然非常高。會不會取消，今天暫不討論。只是想說，期房預售確實到了不得不變的時候了，要么取消要么改革。

本來為開發(fā)商開通的一條綠色通道卻沒有玩好，最后導致亂象叢生，讓購房者好不容易攢的錢買了房，結(jié)果房財兩空。

而北京意見稿最大的意義就在于加強了商品房項目預售資金的監(jiān)管力度，包括購房人定金和首付進入監(jiān)管賬戶才能辦理網(wǎng)簽，同時預留充足建安成本每平米提升至5000元，這也就很大程度上可以避免爛尾等極端事件的再次發(fā)生。

在這里，諸葛找房也提醒大家，現(xiàn)實中，購房者要買房不可避免地會遇到期房預售，而且期房也是相對更能買得起的房子，那么有哪些風險或問題需要注意呢？

購買期房可能會遇到哪些風險？

1、貨不對板或交房與宣傳嚴重不符。

這種情況是最常見的了，因為是期房，存在誤差在所難免，適度夸張宣傳也情有可原，相信很多購房者也都有心理預期，但是如果交房后與當初的承諾嚴重不符，購房者就要維護自己的權(quán)益了。

那么作為購房者就應該在前期留好證據(jù)。

2、房屋質(zhì)量問題。

這還不涉及品質(zhì)問題，僅僅是質(zhì)量問題，很多開發(fā)商可能都無法達標。期房不像現(xiàn)房一樣可以直接查看到房屋的現(xiàn)狀，房屋的質(zhì)量問題也是極易出現(xiàn)的，對于這種情況，購房者只能自求多福，前期唯一能做的就是選擇口碑好的開發(fā)商。一旦有質(zhì)量問題，要跟開發(fā)商協(xié)商解決方案，這個在合同中應該有約定。

3、房價漲跌導致不信守約定。

雖然簽了協(xié)議，因為是期房，房價漲跌都很正常，但是可能就有人會無法接受，從而不信守承諾或嚴格履約。舉個例子，房價漲了，有的開發(fā)商就不認賬了，交房時讓購房者繼續(xù)交錢。這樣的有，但是比較少。

另一種，房價降了，購房者不干了，讓開發(fā)商退房，當然退房多是一種矯情的“哭鬧”，更多是想尋求點實惠的補償。

4、逾期交房問題。

延期交房成為購買期房比較常見的一個問題，購買期房的風險有很多，其中一個就是延期交房，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細，譬如其資金實力，其正在經(jīng)營的項目在市場上的反映以及其大體的經(jīng)營狀況等。一般來說，在購房者買房的時候開發(fā)商就會和購房者約定好交房的時間，但是現(xiàn)在也有些開發(fā)商會延期交房。

出現(xiàn)這種情況，購房者首先要與開發(fā)商協(xié)商解決，實在不行業(yè)主聯(lián)合起來，但不要聚眾鬧事，還可以申請退房，最后，萬不得已就只能向法院起訴。

5、開發(fā)商跑路或爛尾。

如果開發(fā)商逾期交房就應該引起購房者的警惕了，尤其是這兩年，很多開發(fā)商過去高負債下，如今資金鏈很容易出問題。有些不靠譜的開發(fā)商，在預售了房屋之后，拿著錢就跑路了，這種人最可氣，就是早就做好跑路準備的，還有一些是經(jīng)營不善，盲目擴張導致資金鏈斷裂的，很有可能會出現(xiàn)爛尾樓的風險。

期房一旦出現(xiàn)爛尾，該還的貸款，你還是得還！否則會影響你的征信。最好不要申請退房，因為很可能開發(fā)商愿意收回，但卻給不了你錢。最好就是與所有業(yè)主抱團，聯(lián)合起來委托律師，起訴開發(fā)商，官司打贏申請強制執(zhí)行！開發(fā)商破產(chǎn)清算的時候，你會得到優(yōu)先賠償！

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