2021年是創(chuàng)造歷史的一年。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此。

　　先是一批房產(chǎn)巨頭暴雷，無法償還債務；然后是房地產(chǎn)行業(yè)的二季度增加值，20年首次出現(xiàn)了非不可抗力下的“單季同比下跌”；最近兩天，是房地產(chǎn)稅試點正式拉開帷幕。

　　今天，上海又邁出了一大步：上海房地產(chǎn)交易中心開通了二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”的服務。

　　上圖是“上海房地產(chǎn)交易中心”官網(wǎng)上相關(guān)公告的截屏。

　　公告說：

　　為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，進一步推進政務服務“一網(wǎng)通辦”，讓信息多跑路、群眾少跑腿，方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，定于2021年10月26日在“一網(wǎng)通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同（簡稱“手拉手交易網(wǎng)簽”）服務。

　　具體辦件過程中，當事人可以登錄“一網(wǎng)通辦”，進入相關(guān)辦件窗口查閱《上海市存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同（簡稱“手拉手交易網(wǎng)簽”）須知》和《存量房買賣合同手拉手網(wǎng)簽操作手冊》。對于網(wǎng)上辦理有困難的，仍可到房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心窗口申請線下辦理。

　　這意味著，二手房中介這個行業(yè)，到了一個歷史性時刻：由于技術(shù)手段已經(jīng)具備，如果政府服務不斷改進，中介行業(yè)生存的基本邏輯將被徹底改變。

　　在目前的二手房交易中，絕大多數(shù)交易都會通過中介來完成。

　　中介主要發(fā)揮兩大功能：

　　第一，替賣家找到合適買家，替買家找到合適賣家，完成交易的匹配、撮合。

　　第二，替買賣雙方辦理交易手續(xù)。

　　中介的最大“價值點”，是完成交易的匹配和撮合。也就是發(fā)現(xiàn)合適的交易對手。

　　一般來說，二手房交易的傭金費率為3%，由買賣雙方各支付1.5%。但實際交易中，往往根據(jù)市場狀況的變化而變化。比如當市場火熱的時候，賣方往往要求實收，則傭金一般由買方支付。如果市場偏冷，情況又會不同。

　　實際交易中介收取的傭金往往要打折，達不到3%，實收可能是2%、甚至可能低至1%。關(guān)鍵看大家怎樣議價。

　　但即便是按照2%或者1.5%收取，在大城市每成交一套房子的傭金也非?？捎^。比如成交一套500萬的房子，按照2%，就是10萬元的傭金。

　　上圖是國家統(tǒng)計局第四次經(jīng)濟普查中披露的，全國房地產(chǎn)企業(yè)2018年的收入情況?？梢钥吹剑珖课葜薪樵谶@一年營業(yè)收入為3277.6億元。

　　上圖是2018年末全國房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和單位數(shù)。房地產(chǎn)中介為20.6萬家，從業(yè)人員接近160萬人。

　　160萬人，每年創(chuàng)造3277億的收入，人均下來其實也不多。所以，這是一個勞動密集型的行業(yè)。

　　這個行業(yè)對社會貢獻了哪些價值？當然是每年促成了420萬套二手房的成交，金額大約7萬億。此外，還有不少租房交易。

　　中介行業(yè)的存在，也帶來一些負面作用。

　　第一，抬高了二手房的交易成本。每年3200多億的行業(yè)收入，最終都計入了房價。

　　第二，中介可能對市場過熱推波助瀾。比如幫助客戶規(guī)避限購，套取經(jīng)營貸等。還有少數(shù)中介會誤導客戶，甚至散布不實消息。

　　所以每隔一段時間，地方政府就會治理中介亂象。

　　互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，讓二手房交易中“發(fā)現(xiàn)客戶”的成本大幅降低，也讓自住交易成為可能。

　　我之前曾在專欄里講過，如果政府大幅改進服務，給買賣雙方提供更多有用、可靠的信息和監(jiān)管，100%自助交易是完全有可能的。

　　此前，杭州的官方二手房交易平臺已經(jīng)推出了個人自主掛牌服務。這為買賣雙方撮合，提供了一個免費、高效的平臺。

　　但僅僅找到合適的交易對手，對于自助交易者還是不夠的。因為房屋交易手續(xù)太繁瑣，不熟悉的人視為畏途。

　　我個人就有這樣的經(jīng)歷，找到交易對手之后，還是花了1萬元錢，讓中介幫助過戶。

　　現(xiàn)在，上海有了“手拉手網(wǎng)簽交易服務”，大大方便了二手房自助交易者。

　　杭州的個人自主掛牌，摧毀了中介的第一價值；而上海的“手拉手網(wǎng)簽交易服務”，則摧毀了中介的第二價值。

　　如果在一個城市里，這兩大服務全部打通，則100%的自助交易將完全成為可能。

　　在這種情況下，房屋中介的生存空間將被大大壓縮。

　　如果每年二手房交易中，可以節(jié)省3000多億的交易成本，對于穩(wěn)定房價顯然將非常有意義。

　　這意味著，二手房的實際成本，在每次交易中都被壓縮了2%左右。

　　二手房交易的新時代即將到來，留給160萬中介從業(yè)人員轉(zhuǎn)型的時間，不太多了！

　　房屋中介這個行業(yè)完全消失，或許還需要很多年。但它的核心價值已經(jīng)開始動搖，未來可能不再需要那么多人、那么多門店了。這個行業(yè)可以養(yǎng)活的人，將大幅減少?？梢灾蔚墓善惫乐?，也將大幅縮水。

　　上圖是中國最大的中介機構(gòu)，貝殼的股價走勢圖。最近略有反彈，但距離最高點還是打了3折。

　　在我完成這篇文章的時候，美股已經(jīng)開盤，貝殼跌了5.5%！

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