開源證券趙偉：土地市場怎么了？

來源：智能家居時間：2021-10-20 08:50

19日，開源證券首席經濟學家趙偉團隊發(fā)布研報稱，集中供地試點城市以外，全國范圍的土地市場已開始全面降溫；地產調控轉向或仍需等待。

趙偉在研報中介紹，第二批土拍集體降溫，多數(shù)試點城市成交規(guī)模下降、土地流拍率大幅抬升。截止9月底，已有15個城市完成第二輪集中供地，從成交情況看各城市溢價率得到明顯控制。

集中供地試點城市以外，全國范圍的土地市場已全面降溫；全國土地成交面積從年中以來持續(xù)負增長，且降幅趨擴大。成交面積大幅下滑，主要由于需求疲弱；從流拍率來看，9月百城土地流拍率達到65.5%，創(chuàng)2008年以來新高。

數(shù)據(jù)顯示，從不同能級城市來看，二三線城市土地市場降溫更明顯。

9月，從百城土地市場成交情況來看，一二三線城市的土地流拍率分別達到27%、86.4%、55.1%，較6月大幅提高10.7、60.7、43.1個百分點；其中，二三線城市的土地流拍率創(chuàng)歷史新高。伴隨流拍率上升，二線、三線城市土地成交面積，兩年復合增速分別由6月的11.1%、5.4%，大幅下降到9月的-12.8%、-48.1%，連續(xù)三個月負增長。

土地市場為何降溫？對此，趙偉指出，一是按揭供給受限下，年中以來地產銷售持續(xù)降溫。貸款集中度考核新規(guī)下，居民按揭貸款供給受限明顯，9月居民中長期貸款，同比減少1695億，連續(xù)五個月負增長；按揭受限下，商品房銷售面積增速持續(xù)下挫；9月，地產銷售額、銷售面積，兩年復合增速為-1.2%、-3.5%，增速連續(xù)5個月下滑；伴隨銷售下滑，新房開盤去化情況走弱；三季度，中指院監(jiān)測的14個重點城市中，整體的去化率也由70%下降到58%；其中，二線城市的去化率由二季度的63%，大幅下降到47%。

二是伴隨銷售增速下挫、房企資金承壓，多數(shù)房企對拿地投資的態(tài)度趨于謹慎。從2021年重點上市房企半年報來看，房企投資積極性指標，拿地面積與銷售面積比值，明顯下滑；2021年上半年，重點上市房企地銷比平均值為22.9%，較2020年大幅下滑4.2個百分點；銷售下滑，投資態(tài)度轉謹慎下，三季度上市房企土地購置面積、土地投資額，兩年復合增速分別為-23.9%、-15.7%，較二季度下降超過40個百分點。

三是部分民營房企信用風險發(fā)酵，加劇民營房企觀望心態(tài)。隨著融資環(huán)境收緊、銷售下滑，部分民營房企債務風險發(fā)酵；2021年以來，首次違約房企數(shù)量和債券規(guī)模均突破歷史新高；債務風險發(fā)酵下，民營房企外部融資環(huán)境進一步惡化，加劇了部分民營房企投資拿地的觀望心態(tài)；從第二批集中供地情況來看，民營房企參與度大幅下降，拿地數(shù)量占比由第一批的54.7%，大幅下降到13.9%，創(chuàng)歷史新低。

未來地產將如何演繹？趙偉認為，隨著土地市場降溫，部分城市“因城施策”微調，放寬購房資格、預售條件、土地增值稅等。三條紅線、貸款集中度考核等調控政策，抑制地產融資。

趙偉表示，從過去經驗來看，土地出讓收入或為預判政策拐點指標。地產銷售低迷，將拖累房企拿地意愿，進而影響地方土地出讓收入；而土地出讓收入是地方政府財政收入的重要組成部分；土地流拍增加，加劇地方政府的財政壓力。2012年和2015年，地產調控放松前夕，300城土地出讓收入累計同比下降超過30%。前8月，300城土地出讓收入累計同比，兩年復合增速為1.3%，較2020年水平下降18.3個百分點；從土地出讓收入變化來看，地產調控轉向或仍需等待。

（責任編輯：常丹丹 HO016）