專訪 | 東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長龍：區(qū)域深耕，業(yè)績?yōu)橥?/h1>
來源：智能家居 時(shí)間：2021-10-19 18:30

本期中指研究院獨(dú)家對(duì)話東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長龍先生，為您解讀東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)如何踐行“好房子就是東方今典”的品質(zhì)承諾，從深耕中原到布局全國，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)成為所在城市美好生活的置業(yè)風(fēng)向標(biāo)。

對(duì)話嘉賓：東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長龍先生（左）

中指研究院河南總經(jīng)理梁波濤先生（右）

精彩論點(diǎn)

框架體系的建立要跟得上企業(yè)相對(duì)快的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和相對(duì)專業(yè)的判斷能力，同時(shí)各職能部門的存在要能夠?yàn)闃I(yè)務(wù)所服務(wù)，因此我們搭建起了以業(yè)務(wù)為主、職能為協(xié)同的框架體系。

在招聘新人方面，我們改變了過往唯學(xué)歷、經(jīng)歷至上的招聘要求，不過分單一強(qiáng)調(diào)個(gè)人過往的專業(yè)能力和操盤經(jīng)驗(yàn)，反而更注重這個(gè)人的主觀能動(dòng)性，是否積極向上，是否具備有利于公司業(yè)務(wù)發(fā)展的特長。

我們的品牌建設(shè)和集團(tuán)的開發(fā)模式是分不開的，我們在項(xiàng)目開發(fā)方面實(shí)行的是區(qū)域布局而非純流量布局，也就是說我們只要進(jìn)駐一個(gè)地區(qū)就要做區(qū)域深耕，因此我們希望在進(jìn)駐的城市能夠樹立好的品牌形象，帶給客戶一個(gè)正向引導(dǎo)，最終達(dá)到品牌的溢價(jià)。

我們對(duì)未來行業(yè)的好轉(zhuǎn)持樂觀態(tài)度，因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)低谷到一定階段，所帶來的負(fù)面影響已經(jīng)比較明顯，土地供應(yīng)速度放慢，企業(yè)拿地速度放慢，這樣會(huì)導(dǎo)致明年的供貨量降低，而行業(yè)的困境并未降低潛在的市場需求，購買力仍在，伴隨著人們需求的逐漸回升，明年的去化一定會(huì)加速，我們認(rèn)為到明年下半年最遲到后年上半年，行業(yè)就會(huì)走出困境。

訪談實(shí)錄

1.東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)為了踐行“好房子”的承諾努力了二十余年。首先，想請(qǐng)您談一下集團(tuán)這二十多年的發(fā)展歷程？

胡長龍：東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展始終是圍繞著東方今典集團(tuán)的發(fā)展步調(diào)進(jìn)行。嚴(yán)格來說，東方今典集團(tuán)的發(fā)展歷程可以分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段是城市建設(shè)階段，將鄭州作為核心布局城市，開始向周邊城市輻射，當(dāng)時(shí)在河南省18地市中簽約了15個(gè)城市，實(shí)際實(shí)施城市建設(shè)項(xiàng)目的城市有11個(gè)，這一階段房地產(chǎn)集團(tuán)介入較淺；第二個(gè)階段是大片區(qū)改造階段，形成了以河南省為主導(dǎo)的發(fā)展格局，主要承擔(dān)政府基礎(chǔ)配套、公共設(shè)施的建設(shè)工作，進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，將土地由生地變成熟地，這一階段房地產(chǎn)集團(tuán)通過政府出讓地塊介入地產(chǎn)開發(fā)，主要布局在河南省內(nèi)；第三個(gè)階段是產(chǎn)業(yè)新城階段，集團(tuán)開始走向全國，在政府主導(dǎo)下對(duì)合作區(qū)域進(jìn)行一體化建設(shè)運(yùn)營，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供整體解決方案，這一階段房地產(chǎn)集團(tuán)作為產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的主要載體，地產(chǎn)開發(fā)作為實(shí)現(xiàn)區(qū)域自平衡的主要途徑，能夠做到投資、招商、建設(shè)、運(yùn)營的整體平衡，既滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，又具備城市宜居功能。

2.企業(yè)的快速發(fā)展離不開良好的體制機(jī)制，請(qǐng)您分享下東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)在企業(yè)體制機(jī)制建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)？

胡長龍：集團(tuán)在不同的發(fā)展階段具有不同的體制機(jī)制，我們在最近五年重點(diǎn)打造房地產(chǎn)集團(tuán)的框架體系和激勵(lì)機(jī)制?？蚣荏w系的建立要跟得上企業(yè)相對(duì)快的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和相對(duì)專業(yè)的判斷能力，同時(shí)各職能部門的存在要能夠?yàn)闃I(yè)務(wù)所服務(wù)，因此我們從投資、運(yùn)營、成本、工程、設(shè)計(jì)體系等各方面搭建起了以業(yè)務(wù)為主、職能為協(xié)同的框架體系。以成本和費(fèi)用控制為例，我們建立了目標(biāo)成本下的動(dòng)態(tài)成本管理體系，項(xiàng)目開發(fā)成本偏差控制在合理區(qū)間內(nèi)，費(fèi)用方面實(shí)行費(fèi)點(diǎn)控制，通過做好全年費(fèi)用預(yù)算，將項(xiàng)目費(fèi)用基本控制在費(fèi)控標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。為了讓這一框架體系能夠發(fā)揮作用，我們推出了成就共享的正向激勵(lì)機(jī)制，成就共享即凈利潤共享，集團(tuán)每年從項(xiàng)目產(chǎn)生的凈利潤中拿出一定百分比對(duì)置業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行激勵(lì)，同時(shí)我們對(duì)重點(diǎn)人物進(jìn)行重點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)，各個(gè)項(xiàng)目總作為項(xiàng)目的帶頭人最高能夠分享其中的50%。這一激勵(lì)機(jī)制對(duì)于體系運(yùn)轉(zhuǎn)的通暢性和置業(yè)團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)作用非常大，為了獲得可觀的激勵(lì)回報(bào)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)催收回款比總部積極，這也說明我們現(xiàn)階段的體系建設(shè)還是比較科學(xué)的。

3.團(tuán)隊(duì)是一個(gè)企業(yè)制勝的關(guān)鍵，據(jù)我們了解，您對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)異常重視，請(qǐng)您分享一下東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面的成功經(jīng)驗(yàn)，特別是您掌舵以來在營銷及團(tuán)隊(duì)管理方面的經(jīng)驗(yàn)？

胡長龍：我們在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面更多強(qiáng)調(diào)人的能力和主動(dòng)性。集團(tuán)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面遇到的無非是老員工如何改造、新人員如何融入以及新老員工如何結(jié)合等問題。我們房地產(chǎn)集團(tuán)在組建新團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，沒有剔除任何一名老員工，而是全部進(jìn)行就地融合，通過對(duì)他們進(jìn)行長期的標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)，灌輸新的管理理念和管理方法；在招聘新人方面，我們改變了過往唯學(xué)歷、經(jīng)歷至上的招聘要求，不過分單一強(qiáng)調(diào)個(gè)人過往的專業(yè)能力和操盤經(jīng)驗(yàn)，反而更注重這個(gè)人的主觀能動(dòng)性，是否積極向上，是否具備有利于公司業(yè)務(wù)發(fā)展的特長。

在營銷團(tuán)隊(duì)方面，我們結(jié)合公司區(qū)域深耕的實(shí)際情況建立了自銷團(tuán)隊(duì)，面對(duì)市場的快速變化，我們的自銷團(tuán)隊(duì)相比代理團(tuán)隊(duì)能夠做到迅速調(diào)整營銷政策和獎(jiǎng)勵(lì)政策，大大提升了營銷效率。在團(tuán)隊(duì)管理方面，我們采用高底薪、高提成的經(jīng)濟(jì)刺激和快速晉升激勵(lì)相結(jié)合的方法來管理營銷團(tuán)隊(duì)，一方面集團(tuán)對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行高底薪和高提成刺激，使得員工收入得到很大提升，另一方面集團(tuán)對(duì)營銷團(tuán)隊(duì)開通崗位快速晉升通道，例如我們沁陽一個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)顧問僅用三年時(shí)間就從置業(yè)顧問提拔到了項(xiàng)目副總，年齡僅27歲，晉升速度非常快，這對(duì)項(xiàng)目成員產(chǎn)生了非常明顯的帶動(dòng)作用，正是這樣完全的正向激勵(lì)，我們的營銷團(tuán)隊(duì)形成了吃苦耐勞的工作品質(zhì)。

4.東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)從成立以來，在深耕的城市不斷以優(yōu)質(zhì)宜居的產(chǎn)品得到業(yè)主和社會(huì)的認(rèn)可，想請(qǐng)您講下集團(tuán)是如何做好做強(qiáng)房地產(chǎn)品牌的？

胡長龍：品牌建設(shè)是房地產(chǎn)集團(tuán)的一個(gè)戰(zhàn)略任務(wù)，也是我們在區(qū)域生存最關(guān)鍵的影響因素。我們的品牌建設(shè)和集團(tuán)的開發(fā)模式是分不開的，我們在項(xiàng)目開發(fā)方面實(shí)行的是區(qū)域布局而非流量布局，也就是說我們只要進(jìn)駐一個(gè)地區(qū)就要做區(qū)域深耕，因此我們希望在進(jìn)駐的城市能夠樹立好的品牌形象，帶給客戶一個(gè)正向引導(dǎo)，最終達(dá)到品牌的溢價(jià)。在品牌建設(shè)方面，首先，我們注重打造房子的產(chǎn)品力，在開發(fā)階段我們會(huì)優(yōu)先考慮客戶需求，通過多次設(shè)計(jì)和修改建筑方案、景觀方案以及城市風(fēng)貌方案等，引領(lǐng)產(chǎn)品升級(jí)換代，滿足客戶的多樣化訴求；其次，物業(yè)服務(wù)是品質(zhì)提升的重要支點(diǎn)，在房子交付以后，我們著重打造品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，放棄過去考慮收支平衡的觀念，根據(jù)物業(yè)需求進(jìn)行支出，盡管面臨虧損也一定要將服務(wù)品質(zhì)提上來，我們希望在明年年底能夠?qū)⑽飿I(yè)做到全省第一梯隊(duì)?，F(xiàn)如今，東方今典房地產(chǎn)憑借在區(qū)域樹立的良好品牌形象，得到了老百姓(603883,股吧)的高度認(rèn)可。在信陽、焦作、沁陽、洛陽孟津等城市，東方今典房地產(chǎn)儼然已經(jīng)成為了丈母娘首選品牌，結(jié)婚買房子，就買東方今典。

5.東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)秉承“用高品質(zhì)產(chǎn)品承載生活”理念，產(chǎn)品體系也經(jīng)過反復(fù)打磨，請(qǐng)您談下集團(tuán)的產(chǎn)品體系以及在產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新方面的成果？

胡長龍：東方今典的產(chǎn)品系是和產(chǎn)品風(fēng)格相結(jié)合的。過去我們做得比較多的是新古典風(fēng)格，代表作是御府系，這個(gè)系列最大的優(yōu)點(diǎn)是恒久性長，建筑風(fēng)格在多年后仍具備一定的市場吸引力；伴隨客戶選擇性的增多以及客戶階層的多樣性，我們推出了法式風(fēng)格建筑，主要用作小高層和洋房建筑，這一風(fēng)格產(chǎn)品形象好、小區(qū)宜居性強(qiáng)、造價(jià)也相對(duì)較低，和它相對(duì)應(yīng)的是新中式風(fēng)格，以東方府系為代表，將中國傳統(tǒng)文化融入進(jìn)來，符合傳統(tǒng)的審美觀念；隨著新一代年輕人的崛起，我們推出了新的現(xiàn)代風(fēng)格建筑，以印象系為代表，按照極簡風(fēng)格進(jìn)行布局，以簡約、輕奢為特征。在實(shí)際應(yīng)用中，我們會(huì)將不同風(fēng)格產(chǎn)品搭配使用，在每個(gè)項(xiàng)目中都會(huì)搭配ABC三種風(fēng)格，打造中等水平以上品質(zhì)宜居社區(qū)。

6.胡總，通過您的分享，我們對(duì)東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)有了更深刻的了解，也能感受到在地產(chǎn)營銷方面您一路向前的魄力，接下來我們想了解，您對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)未來幾年的目標(biāo)展望是怎樣的？

胡長龍：目前基于我們不是超大型房企的現(xiàn)狀，我們不可能對(duì)每個(gè)區(qū)域都進(jìn)行布局。根據(jù)我們區(qū)域深耕的特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)新城的落地，我們在去年也制定了房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展的五年規(guī)劃，首先我們計(jì)劃前三年進(jìn)駐全國25-30個(gè)百萬級(jí)人口的中等城市，開發(fā)項(xiàng)目數(shù)基本達(dá)到100個(gè)，目前我們已經(jīng)落位了18-19個(gè)城市。從第四年開始，我們會(huì)以中部地區(qū)作為起點(diǎn)，向土地價(jià)格較高、溢價(jià)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，地區(qū)選擇偏向于長三角、大灣區(qū)以及重慶、成都等西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力向好的城市。目前五年規(guī)劃已經(jīng)過了一年，我們現(xiàn)階段的目標(biāo)也已經(jīng)達(dá)成。

7.2021年房地產(chǎn)形勢發(fā)生了較大的變化，未來發(fā)展存在很多不確定性，想請(qǐng)您簡單談一下關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的一些認(rèn)識(shí)。

胡長龍：今年確實(shí)是房地產(chǎn)比較困難的一年，尤其是下半年進(jìn)入了史無前例的調(diào)控低谷期。主要原因在于實(shí)力較強(qiáng)的頭部房企出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的現(xiàn)金流問題，加上金融行業(yè)的謹(jǐn)慎投資，給行業(yè)發(fā)展帶來了比較大的困境，同時(shí)也讓眾多房企在拿地和投資方面出現(xiàn)了一些猶豫。根據(jù)我們的判斷，這個(gè)困境可能還會(huì)持續(xù)3-6個(gè)月，困境下施工單位不敢輕易接活，房企不敢輕易拿地，由于到期債務(wù)的拖累可能還會(huì)有部分房企繼續(xù)暴雷。從另一個(gè)角度而言，我們對(duì)未來行業(yè)的好轉(zhuǎn)還是持樂觀態(tài)度，因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)低谷到了一定階段，所帶來的負(fù)面影響也已經(jīng)比較明顯，土地供應(yīng)速度放慢，企業(yè)拿地速度放慢，這樣會(huì)導(dǎo)致明年的供貨量降低，而行業(yè)的困境并未降低潛在的市場需求，購買力仍在，伴隨著人們需求的逐漸回升，明年的去化一定會(huì)加速，我們認(rèn)為到明年下半年最遲到后年上半年，行業(yè)就會(huì)走出困境。

面對(duì)困境，東方今典短期內(nèi)將不再過快擴(kuò)張做重投，對(duì)于輕資產(chǎn)類項(xiàng)目也選擇性謹(jǐn)慎進(jìn)入，相信走出困境后，我們區(qū)域深耕的優(yōu)勢會(huì)更加明顯，未來也會(huì)出現(xiàn)更多我們和當(dāng)?shù)匦￠_發(fā)商以及政府的合作項(xiàng)目。對(duì)于未來，我們認(rèn)為房地產(chǎn)仍然還有10年左右的發(fā)展期，相較于過去的暴利增長，未來房地產(chǎn)發(fā)展將更注重品質(zhì)和宜居，對(duì)地產(chǎn)商的管理和操盤能力要求會(huì)更高，總體來說，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該還是一個(gè)未來可期的相對(duì)平衡發(fā)展的行業(yè)。

結(jié)語

東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)始終堅(jiān)持“低密、宜居、舒適”的人居理念，從建造好別墅到建造好房子，從深耕中原到布局全國，從單一的住宅產(chǎn)品開發(fā)到多元的商住產(chǎn)品開發(fā)，獲得了社會(huì)的高度認(rèn)可與尊重。如今，東方今典已經(jīng)成為“好房子”的代名詞，成為所進(jìn)入城市高品質(zhì)生活的標(biāo)簽。

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（責(zé)任編輯：張泓楊 ）

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