九成“競品質(zhì)”地塊“流拍”，杭州土地市場“提前入冬”？

來源：智能家居時間：2021-09-16 15:50

（文/張玉編輯/馬媛媛）“要么項目利潤高，我們愿意花時間去等。要么利潤不高但周轉(zhuǎn)快。但現(xiàn)在這個生意邏輯完全講不通。”9月15日，長期深耕杭州的品牌房企營銷負責人向陽對觀察者網(wǎng)表示。

就在昨天，杭州第二批集中供地中的10宗競品質(zhì)地塊報名截止，停止遞交申請文件及繳納保證金。在全部10宗“競品質(zhì)”地塊中，除了富陽區(qū)富春灣新城7號地塊，有9宗地塊報名未達標，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當于“流拍”。

而值得注意的是，“競品質(zhì)”地塊正是杭州第二批集中供地的一大特色，這也被認為是杭州致力于從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的一項重要舉措。

好地研究院浙江區(qū)域院長朱祖淵向觀察者網(wǎng)直言，地塊起拍價普遍較高，沒有給企業(yè)留出合理利潤空間，再加上競品質(zhì)地塊現(xiàn)房銷售要求，資金占用周期長，此次“流拍”在預(yù)料之中。

“競品質(zhì)”成虧本生意？

根據(jù)此前出讓規(guī)定，原則上有效申請文件若達11份及以上的，按照排名順序前6位入圍競買報名資格人。有效申請文件達到6~10份，則排名順序前5位入圍競買報名資格人。有效申請文件達到3~5份，則全部入圍競買報名資格人。若有效申請文件不足3份的，則取消競買報名資格申請活動。

也就是說，在此次報名中，9幅地塊的報名人數(shù)均未達到3家。

至于為什么不報名，向陽直言，原因很簡單：競品質(zhì)相當于現(xiàn)房銷售，本身利潤就不高。然后資金占用時間又很長，這個生意邏輯就不成立了。

“大家手上的錢都不富裕，同樣的錢我干嘛投這樣的項目呢？其實就是生意邏輯，這筆生意對開發(fā)商來說不合算，那我就不參加?！毕蜿栒f。

不可否認，算不過來帳，正是此次杭州“競品質(zhì)”地塊集體“流拍”的一大原因。

今年5月份，濱江集團(002244,股吧)董事長戚金興曾表示，在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，努力做到1%~2%的凈利潤水平。這一言論迅速引發(fā)了各界對房地產(chǎn)行業(yè)利潤狀況的關(guān)注。

而后，各個城市紛紛就第二次集中供地的土拍規(guī)則進行了調(diào)整，將土地溢價率限制在15%以內(nèi)，給房企留出溢價空間。

今年8月26日，杭州市重新發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共31宗，面積2873畝。

在土地競價規(guī)則方面，一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%。出讓地塊達到上限價格后，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

不過，從目前的情況來看，盡管對土地成本進行了限制，房企依然覺得“不值當”。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，盡管是地價和房價聯(lián)動，目前土地基準地價仍然居高不下，在嚴格限價的情況下，房企幾乎沒有利潤空間。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，對開發(fā)商來說，拿地前首先要分析是否有利潤空間。而第二批集中出讓地塊的起拍價普遍上調(diào)，即便經(jīng)歷了第二次掛牌，也僅競品質(zhì)地塊中里的三宗地塊地價微降?！案偟貎r”和“限房價”之間可以壓縮的空間不斷縮小。

房企“慢”不下來

近年來，隨著三道紅線和銀行貸款等金融政策的不斷加劇，不僅僅是中小房企，甚至連不少行業(yè)龍頭企業(yè)也岌岌可危，活下去成為第一要義。

在向陽看來，自己會接的生意可以利潤不高，但必須具備另一個特征，那就是周轉(zhuǎn)快。事實上，這正是近年來限價政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)探索出來的一個“法寶”。畢竟，對于融資利率超過十幾個點的企業(yè)來說，快一天都會節(jié)約不少成本。

而相當于現(xiàn)房銷售的“競品質(zhì)”地塊，則讓房企沒辦法快起來。荊海燕直言，“現(xiàn)房銷售”的要求下，房企至少需要沉淀三至四年的資金成本。

與此同時，第二批集中供地還對房企的資金來源進行了嚴格限制。調(diào)整后的出讓公告規(guī)定，一是明確競買企業(yè)的購地資金五個“不得”，即：競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利；購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金；購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款；購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

二是建立“先承諾后審查”、“即繳即審”的工作機制，對競得人的全部購地資金組織開展審查。

此外，政策還針對“馬甲”企業(yè)進行精準打擊，進一步防范房企的金融風險。政策明確，競買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。此外，同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（或聯(lián)合競買）同一地塊。除了“競品質(zhì)”地塊外，同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

“拿到地就蚊子肉，做什么也沒有方向，干脆不拿了。還有紅線壓力，算了，躺平?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦如此形象地揣摩出了房地產(chǎn)企業(yè)的心理。

宋紅衛(wèi)直言，隨著調(diào)控的升級，整個地產(chǎn)行業(yè)都面臨資金鏈緊張的問題，大部分房企當前的核心戰(zhàn)略目標已經(jīng)由拿地轉(zhuǎn)移到銷售回款了，拿地的積極性在下降。

有意思的是，盡管業(yè)內(nèi)對此次杭州9宗“競品質(zhì)”地塊流拍唏噓不已，仍有不少業(yè)內(nèi)人士認為，這并不意味著房企已經(jīng)“躺平”。這反而說明，在當下的環(huán)境中，房企更善于“算賬”了。試想，對于房企硬著頭皮接下來的項目，你還敢期待嗎？

（注：文中向陽為化名）

（責任編輯：王治強 HF013）