??樓市調控持續(xù)，“大魚吃小魚”的故事正在頻繁上演。

??日前，一則關于保利發(fā)展（600048.SH）即將收購雅居樂控股（03383.HK）的傳聞引起市場的廣泛關注。

??不過，當事企業(yè)很快便出面澄清事實。9月12日，雅居樂發(fā)布公告稱，注意到近期有關雅居樂集團出售予保利發(fā)展控股集團股份有限公司（簡稱“保利發(fā)展”），以及就出售完成對該集團的盡職調查的市場謠言，公司經向控股股東查詢并獲確認該謠言亳無根據。

??保利和雅居樂的傳聞之外，歷年來，房地產業(yè)內的收并購交易并不鮮見。最近的，有浙江商人沈玉興將貴州中天金融的地產業(yè)務以180億元收入囊中，引起行業(yè)震動。

??但收并購市場正在發(fā)生變化，房企并購也有“天花板”。

??有“并購之王”稱號的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌亦對此審慎表示，收并購市場，每個企業(yè)都有負債總額限制，凡是出現(xiàn)問題的公司都有大量存量債，并購后就并購了存量債，企業(yè)負債規(guī)模就超了?！澳壳笆袌鲋?，所有企業(yè)，甭管開什么價，并購進500億元債就消化不了，因為每個企業(yè)都有負債上限，所以目前并購市場是不存在的?！?/p>

??一位地產金融投資機構董事長對記者稱，當前，市場上仍然有很多收購并購機會，價格低的資產能達到三折。但在他看來，這個折扣還不夠低，一旦購得資產不能快速變現(xiàn)，并購風險將遠遠大于所獲的機會。

??樓市并購傳聞四起

??有關保利和雅居樂之間的并購傳聞可謂一波三折。

??9月10日，有消息稱雅居樂將被保利發(fā)展收購，已經完成盡調，近期會披露。

??當日晚6點半，雅居樂火速在微博發(fā)布聲明，稱其留意到“保利收雅居樂”等消息及類似言論在網絡上傳播，表示“該消息完全不實，純屬謠言”，已造成公眾誤解，并對公司形象造成了不良影響。

??雅居樂稱，目前公司經營穩(wěn)健，發(fā)展良好，已就此事向有關部門舉報，并將通過相關法律手段維護自身的合法權益。

??不過，有媒體向保利發(fā)展方面求證，保利的回應則模棱兩可，“不能說有，也不能說沒有，如果達到條件，公司會進行公告?！?/p>

??9月11日下午4時左右，雅居樂再度在微博發(fā)布一則律師聲明，表示要追究造謠者的責任。不過，該條微博很快又被撤下，存活不足10小時。

??今年以來，行業(yè)的收并購傳聞不止發(fā)生在保利和雅居樂之間。

??事實上，由于行業(yè)龍頭萬科賬上現(xiàn)金流充足，從去年至今，當不少房企陷入破產危機時，萬科都在傳聞中被稱作是“白衣騎士”，其中不乏恒大、華夏幸福、泰禾、藍光等千億級房企。

??在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝首次回應近期萬科接盤恒大項目的傳聞，他表示，“萬科與恒大在過往就有項目層面的合作，最近幾個月也有過一些接觸和探討，但目前沒有實質性合作?！?/p>

??而對于外界廣為關注的萬科戰(zhàn)投泰禾的進展，祝九勝稱，“我們有成立一個小組與他們密切聯(lián)系，提供一些建議，符合條件的項目會履約。”

??對于收購藍光的進展，祝九勝回應道，和藍光的合作是項目層面的收并購，目前收購了3個項目，都在正常開發(fā)節(jié)奏中。但和華夏幸福，最近一年多，萬科在項目層面的合作和談判都沒有。在祝九勝看來，或許媒體覺得萬科收并購聲音多了一點，“但其實我們需要做有利于行業(yè)的事情?！?/p>

??資產最低打三折

??當前，隨著行業(yè)監(jiān)管形勢持續(xù)趨嚴，一些房企的債務風險也遲遲不能有效化解。

??8月31日，藍光發(fā)展披露了2021年的半年報，期內，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入119.31億元，同比降低24.51%；實現(xiàn)利潤總額-50.79億元，實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤-47.21億元。

??9月4日，藍光發(fā)展發(fā)布了最新的債務違約情況。公告顯示，截至2021年9月3日，其累計到期未能償還的債務本息金額合計186.64億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等債務形式）。

??9月3日，華夏幸?；鶎ν夤娣Q，因受宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，華夏幸福流動性出現(xiàn)階段性緊張，近期新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務形式的債務本息金額64.12億元。截至9月3日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計878.99億元。

??在許多企業(yè)出現(xiàn)債務危機的情況下，出售資產就成為一種自救方式。收并購市場的供給端也就因此形成了。

??一位地產金融投資機構董事長在受訪時對記者表示，“當前，市場上仍然有很多收購并購機會，價格低的資產能達到三折，可以賣出現(xiàn)金回流的很多?！钡瑫r，他表示現(xiàn)在并購價格不是足夠低，并且可以快速變現(xiàn)的項目，風險遠遠大于機會。

??孫宏斌認為，現(xiàn)在的收并購市場存在一個特別大的問題，因為對每個企業(yè)都有負債總額的控制，現(xiàn)在有問題的公司都是有大量存量債的，如果并購之后公司的負債規(guī)模就超了。

??“央行在定這個負債上限的時候沒有要求企業(yè)降總的負債規(guī)模，主要是為了保持市場穩(wěn)定，不準你升負債是控制風險，所以有問題的企業(yè)貸不了款怪不了央行的政策?！睂O宏斌說。

??資產收購風險幾何？

??同樣是在8月31日，由貴州前首富羅玉平掌舵的中天金融集團公告擬出售中天城投100%股權，此前一日與佳源創(chuàng)盛已簽署股權轉讓框架協(xié)議，股權賣價暫定180億元。若該筆交易達成，其將成為今年房地產行業(yè)最大的一筆收并購事件。

??股權的出讓方，截至報告期末，中天金融有息債務余額435.26億元，各類資金成本均較高，其中信托融資余額147.8億元，融資利率10.47%，一年內到期高達74.2億元，而涵蓋信托、債券等一年內到期游戲負債總額224.45億元，然而賬上資金只有35.17億元。

??而作為收購方，由浙江商人沈玉興掌控的佳源創(chuàng)盛手頭并不寬裕。

??截至6月底，佳源創(chuàng)盛手上貨幣資金余額47.17億元，其中受限資金0.86億元，比去年底微增約6000萬元，但比前年底69億元則大幅度下滑。有息負債余額193億元，短期借款與一年內到期有息負債余額合計43.25億元，現(xiàn)金短債比1.07倍。

??雖然短債償還壓力不算大，但要斥資180億元鯨吞中天城投100%股權也并非易事，除此之外，還要考慮收購標的的負債情況。

??一位百強房企副總裁表示，收并購的如果是項目，會是機會；如果是整體吞并企業(yè)，風險將會上升不少等級。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示，現(xiàn)在市場上有不少房企都在折價賣資產，的確是這樣。在行業(yè)調控不斷加碼與融資環(huán)境日益逼窄的情況下，房企除了加快促銷回款之外就是變賣資產了。因此有的房企在流動性重壓與各家房企都現(xiàn)金不夠充裕的情況下，甚至把資產打到很低的折扣，這也就在情理之中了。但即使打很低的折扣出售資產目前有接盤能力的房企也有限。

??“房地產行業(yè)的收并購相對已經不是最好時機了?！卑匚南舱J為，現(xiàn)階段各家房企都缺錢或者對未來不太樂觀而對賣地不太熱情，進而捂緊錢袋而不肯大手筆并購，最容易出現(xiàn)的情況是，機遇雖多大家卻資金不足了。

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