中報盤點|50強(qiáng)房企毛利率排行榜:跌聲一片誰幸免?誰虧損?

房企中報發(fā)布之后,一個不容忽視的行業(yè)問題浮出水面。在房企營業(yè)收入、利潤同比均獲增長的同時,毛利率出現(xiàn)普遍下降。對于行業(yè)大面積增收不增利,新京報房產(chǎn)新聞部以銷售規(guī)模50強(qiáng)房企為基礎(chǔ),推出《2021年上半年50強(qiáng)房企毛利率排行榜》(簡稱“榜單”),以探求毛利率下降的癥結(jié)。

從榜單來看,今年上半年,50強(qiáng)房企平均毛利率為22.41%,而去年上半年則為28.1%,同比下降5.69個百分點。50家房企中,僅有3家房企毛利率維持正增長,毛利率下降的房企達(dá)到47家。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率為何下降?在毛利率“跌”聲一片中,誰幸免?誰陷虧損?

50強(qiáng)房企47家毛利率下跌

據(jù)榜單顯示,今年上半年,50強(qiáng)房企平均毛利率為22.41%,而去年上半年則為28.1%,同比下降5.69個百分點。

在50家房企中,僅有3家房企毛利率維持正增長,而且增長均維持在一位數(shù)以內(nèi)。其中,今年上半年,時代中國毛利率為33.35%,同比增長6.4個百分點;華發(fā)股份(600325,股吧)毛利率為29.58%,同比增長4.98個百分點;招商蛇口(001979,股吧)毛利率為25.8%,同比增長1.95個百分點。

從榜單來看,今年上半年,50強(qiáng)房企毛利率最高者為寶龍地產(chǎn),雖然毛利率為35.18%,但是同比去年仍然下降了1.88個百分點。而寶龍地產(chǎn)近年來的毛利率保持平穩(wěn),自2017年以來,毛利率均超過30%。今年上半年,寶龍地產(chǎn)營收同比增長20.73%,物業(yè)開發(fā)是其主要收入來源,合約銷售額約530.39億元,同比增長約68.2%。這也是其毛利率能排在前位的原因。

排名第50位的藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)上半年毛利率同比下降了32.51個百分點至-5.24%,成為50強(qiáng)房企毛利率下跌幅度最高的房企。

今年以來,藍(lán)光發(fā)展陷入流動性危機(jī),出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。截至2021年7月12日,藍(lán)光發(fā)展累計到期未能償還的債務(wù)本息合計45.44億元。境內(nèi)多家評級機(jī)構(gòu)大幅下調(diào)藍(lán)光發(fā)展的信用等級。

值得關(guān)注的是,除了藍(lán)光發(fā)展外,絕大多數(shù)的房企毛利率也出現(xiàn)下降,50強(qiáng)房企中有47家毛利率下跌。而且很多大型規(guī)模房企雖然營收增長,但在毛利率的排行中,則處于弱勢地位。

綠地控股雖然上半年獲得“營收王”的稱號,但在毛利率的排行中,排名第48位。中國恒大排名第46位,碧桂園排名第37位,中國金茂排名第34位,融創(chuàng)中國排名第29位。

華僑城A雖然以33.32%的毛利率位列第三位,但是相比去年同期的54.85%,也下跌了21.53個百分點。今年上半年,毛利率同比去年減少幅度較大的房企,包括藍(lán)光發(fā)展、中國恒大、中國金茂、濱江集團(tuán)(002244,股吧)、大悅城(000031,股吧)控股、金地集團(tuán)(600383,股吧)、華僑城A,下跌的百分點均在兩位數(shù)以上。

地價上升、銷售限價制約毛利率

在房企中期業(yè)績發(fā)布會上,利潤以及毛利率成為被提問的焦點問題。

那么,房地產(chǎn)行業(yè)毛利率為何下降?對此,億翰智庫分析人士認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的下滑是歷史必然的趨勢。從事物的發(fā)展規(guī)律來看,當(dāng)行業(yè)發(fā)展足夠成熟,高利潤率的狀態(tài)大概率不能長久維持。

“行業(yè)已經(jīng)過了暴利時代。”旭輝控股董事局主席林中在中期業(yè)績發(fā)布會上這樣表示,在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的引導(dǎo)下,行業(yè)一定會走向平穩(wěn)健康的發(fā)展,也會進(jìn)入一個全方位、高強(qiáng)度的競爭,所以帶來行業(yè)利潤率的回落。

萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝中期業(yè)績發(fā)布會上直言:“萬科的銷售增長對毛利下降的對沖是有限的,甚至不足以對沖利潤率的下滑?!?/p>

“2017年以來,地售比(地價占售價的比例)一直在上升,所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會呈現(xiàn)一個下降的趨勢。從銷售端逐漸地體現(xiàn)在結(jié)算端??梢钥吹?,從今年一季度、中期乃至全年可能都是這樣一個邏輯。萬科未來兩年還是有一定的毛利率下降的壓力?!比f科執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華如是說。

金科股份董事長周達(dá)也提到,2020年、2021年結(jié)轉(zhuǎn)的大部分項目基本上都是在2018年、2019年所獲取的土地,而那時候的土地競爭比較激烈。此外,周達(dá)認(rèn)為,整個行業(yè)的毛利率下行也受2018年以后,包括限價等調(diào)控政策的影響。

“毛利率下降的主要原因是市場限價,該批結(jié)轉(zhuǎn)項目主要是在2017年、2018年拿的項目,在獲取項目之前并沒有限價政策,隨后便出現(xiàn)限價政策和市場下行的問題。”旭輝控股CEO林峰這樣表示。

除了上述共性之外,房企對于毛利率的下降還有著不同的說法。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示,從銷售端來看,由于2019年下半年之后,尤其是2020年、2021年項目的質(zhì)量大幅度提升,所以銷售毛利水平在2020年是低點,2021年已經(jīng)到了上升通道。

除了與近年地價占房價比重提高外,金地集團(tuán)在中報中還解釋稱,部分低毛利項目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。

業(yè)內(nèi):毛利率下降趨勢持續(xù),明年或觸底

“未來一段時間,在限價和土地等政策的作用下,房地產(chǎn)毛利率仍將延續(xù)下降的走勢。”這一判斷幾乎成為業(yè)內(nèi)人士的共識。

其中,億翰智庫分析人士認(rèn)為,房企的利潤率空間相對有限,整體利潤率向著制造業(yè)利潤率過渡的趨勢是比較確定的。

問題是,房地產(chǎn)行業(yè)毛利率何時觸底?林中預(yù)測,可能到明年年底見底。

程光煜也提到,“預(yù)計明年年中至年底,可以看到收入端毛利水平的低點。由于已銷售未結(jié)轉(zhuǎn)的毛利水平相對比較穩(wěn)定,在2020年和2021年獲取的項目當(dāng)期銷售毛利水平大概在20%到25%之間。”

對于行業(yè)毛利率的整體水平,周達(dá)也認(rèn)為,未來會保持在20%到25%,這將是行業(yè)的整體水平。

相比之下,林峰預(yù)計,在政府限地價、限售價的情況下,未來行業(yè)的毛利率可能還會進(jìn)一步下降。較優(yōu)秀的企業(yè),毛利率可能會做到20%左右,差一點的可能是15%左右。

“整個行業(yè)利潤一定要回到平均回報水平?!弊>艅僬J(rèn)為,因企業(yè)個體的差異,可以推斷的是,誰的精細(xì)管理做得好、產(chǎn)品好、服務(wù)好,誰更能贏得客戶、贏得投資人的青睞,回報水平就會高一點。

在億翰智庫分析人士看來,房企普遍反映毛利率在25%以內(nèi)。但事實上,未來利潤率仍需要經(jīng)歷一個持續(xù)探底的過程,至于2021年會不會成為利潤率的底部,還需進(jìn)一步去觀察企業(yè)的投資拿地情況, 成本費用的管控情況等??梢钥隙ǖ氖?,由于地價房價聯(lián)動調(diào)控,調(diào)控持續(xù)升級,融資政策不斷加碼,即使利潤率觸達(dá)底部,也不太可能會出現(xiàn)大幅度的反彈等。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 制圖 倪萍校對 陳荻雁

(責(zé)任編輯: HN666)

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