??房住不炒主基調(diào)之下，房企在土地獲取、融資、銷售等環(huán)節(jié)面臨高頻、精準(zhǔn)、差異化調(diào)控。無論是 三道紅線、五檔房貸及集中供地等長效機(jī)制，還是共同富裕，全體人民住有所居的目標(biāo)，都在表明房地產(chǎn)宏觀政策邊際調(diào)整不可避免且將會持續(xù)。
??房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變革已然鋪開，如何活下去、活得好，成為房企當(dāng)下最為迫切且重要的命題。
??今年萬科中期業(yè)績會上，總裁祝九勝提出，要在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風(fēng)險和收益之間權(quán)衡，突出經(jīng)營安全，堅持開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，并加強(qiáng)經(jīng)營、服務(wù)能力建設(shè)。
??融創(chuàng)也在中期業(yè)績會上提出新的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)更安全、更從容、更長期、更有價值，強(qiáng)調(diào)以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會創(chuàng)造價值，以期從容擁抱行業(yè)變化。
??新周期已經(jīng)到來，誰能在新階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解，堅定打造出產(chǎn)品、經(jīng)營等堅固基本盤，誰才能在競爭日益激烈的環(huán)境下抵御風(fēng)險，抓住機(jī)遇，活得更好。
??競品質(zhì)時代的真正到來
??過去，房企發(fā)展各有所長，或以杠桿打天下，或精于投資，或產(chǎn)品稱王，或善于高周轉(zhuǎn)。但在新常態(tài)下，舊的游戲規(guī)則打破，擁有綜合實(shí)力才具備發(fā)展空間。而綜合實(shí)力的養(yǎng)成，離不開篤定的戰(zhàn)略選擇，創(chuàng)新、高效、務(wù)實(shí)的產(chǎn)品體系能力。
??2021年8月31日下午，國新辦就努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居舉行發(fā)布會，提出了諸多新的時代命題。比如，住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，人民群眾對住房質(zhì)量和環(huán)境提出了更高的要求;城市建設(shè)的品質(zhì)和安全與人民群眾對美好生活的向往的要求還不相適應(yīng)等等。
??近期，有機(jī)構(gòu)也從更為細(xì)分的政策層面分析指出，在房住不炒背景下，住房從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變的信號正愈發(fā)明晰。中信證券稱，8月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展十四五規(guī)劃》、《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2021)》這兩項文件，對于未來發(fā)展規(guī)劃及展望均體現(xiàn)推動城市更新、提高住房整體品質(zhì)的思想。
??國信證券也提出競品質(zhì)有望成為房企土拍新焦點(diǎn)，推動地產(chǎn)鏈步入新時代。其表示，7月底住建部在《東方時空》欄目建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)相關(guān)表述，后續(xù)競品質(zhì)可能成為未來土拍規(guī)則重要調(diào)整方向。若在全國范圍推廣競品質(zhì)，則有望全面改變當(dāng)前房企重周轉(zhuǎn)、輕質(zhì)量現(xiàn)狀，開啟我國高品質(zhì)住宅建設(shè)新篇章。
??除了政策變化，市場需求側(cè)也在倒逼房企修內(nèi)功，煉產(chǎn)品。土地和金融紅利時代，在部分消費(fèi)者眼中，房產(chǎn)難免會有投資屬性。但隨著調(diào)控不斷深入，人民生活水平提高及買方市場到來，房地產(chǎn)進(jìn)入真正產(chǎn)品價值時代。
??越來越多的房企意識到高品質(zhì)和高服務(wù)的重要性，并將提高品質(zhì)和服務(wù)作為未來企業(yè)發(fā)展重要戰(zhàn)略。
??從長遠(yuǎn)來說，隨著調(diào)控深入，市場會變得越來越平衡、健康。新周期下，企業(yè)首先是活著，還得是健康活著。融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌近期公開表態(tài)，任何一個行業(yè)，究其根本，企業(yè)想長期發(fā)展就必須對客戶好，產(chǎn)品有競爭力。不管市場如何變化，融創(chuàng)將一直堅持做產(chǎn)品，把客戶放在最重要位置。
??通過長期系統(tǒng)化研發(fā)能力、開放靈活的組織架構(gòu)、產(chǎn)品數(shù)字化平臺的打造，融創(chuàng)已經(jīng)建構(gòu)出領(lǐng)先的產(chǎn)品體系能力，并保障它在市場中敏銳捕捉客戶需求，精準(zhǔn)迭代產(chǎn)品功能，源源不斷地為客戶產(chǎn)出高品質(zhì)產(chǎn)品。
??在北京今年第一批集中供地中，融創(chuàng)通過競報高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案獲取北京樹村兩地塊該項目在設(shè)計上采用綠色建筑三星、裝配式建筑(91%裝配率)、超低能耗建筑、健康建筑等建造標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)了住宅居住品質(zhì)迭代升級。
??有專家指出，融創(chuàng)的發(fā)展案例顯示，在行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)角逐的大趨勢下，企業(yè)保持競爭力、謀求穩(wěn)健發(fā)展的根本，仍是聚集精力，做好產(chǎn)品。產(chǎn)品力將成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，擁有高品質(zhì)產(chǎn)品力的企業(yè)不僅在銷售端嶄露頭角，也將在投資拓展方面掌握先機(jī)。
??未來增長形態(tài)的重新定義
??應(yīng)對復(fù)雜的外部大環(huán)境，房企的最佳姿勢除了提升產(chǎn)品和服務(wù)，還需要繼續(xù)鞏固基本盤，保持均衡性發(fā)展。
??對于房企來說，均衡發(fā)展是一個系統(tǒng)性工程。面對變化，萬科表示繼續(xù)堅持行穩(wěn)致遠(yuǎn)的工作主基調(diào)，圍繞鞏固提升基本盤、從以房地產(chǎn)開發(fā)為主向不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重轉(zhuǎn)變這兩個戰(zhàn)略突破點(diǎn)推動轉(zhuǎn)型發(fā)展。
??面對不確定性，另一個好學(xué)生龍湖則稱將繼續(xù)堅持財務(wù)和投資自律，追求核心業(yè)務(wù)多元化，穩(wěn)健穿越新周期。
??融創(chuàng)也意識到資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化對公司長期發(fā)展至關(guān)重要，積極響應(yīng)政策號召，從2019年下半年開始就主動優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降杠桿，提升盈利能力的同時保證充裕穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
??2020年，融創(chuàng)開啟均衡高質(zhì)量發(fā)展的序章，主動調(diào)整節(jié)奏，拿地金額僅為2019年的一半，三道指標(biāo)連降兩檔至黃檔，融資成本持續(xù)下降，信用評級全面提升，業(yè)績增長的同時負(fù)債指標(biāo)也持續(xù)改善。
??今年，融創(chuàng)又重新定義未來增長形態(tài)，戰(zhàn)略升級為更安全、更從容、更長期、更有價值準(zhǔn)則。
??清晰的戰(zhàn)略支撐下，今年上半年融創(chuàng)交出了一份不錯的成績單。
??中報顯示，上半年銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%;負(fù)債率持續(xù)下降、三道紅線指標(biāo)穩(wěn)步改善;國際信用評級全面提升。
??融創(chuàng)還表示，在新的戰(zhàn)略下，還要把融資成本繼續(xù)降下來。公司的融資成本目標(biāo)是5%，信用評級做到投資級，這是非常高的目標(biāo)。
??從整個戰(zhàn)略安排上來說，我們還是要把整個負(fù)債率優(yōu)化和融資成本降低排在投資前面，這是這個階段我們戰(zhàn)略的選擇。孫宏斌說。
??融創(chuàng)的戰(zhàn)略選擇，重新定義了頭部房企的未來增長形態(tài)，極具行業(yè)參考價值。在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，運(yùn)營和管理是紅利，質(zhì)量是護(hù)城河，企業(yè)先安全才能發(fā)展，而綜合能力強(qiáng)的企業(yè)，無疑會更具生命力。
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