黃奇帆呼吁多年的一個觀點(diǎn)要落地了。

連日來，落實(shí)自然資源部8月10日閉門會要求，22城陸續(xù)延后第二次集中供地時間，并修改土拍規(guī)則，其中著墨最多的一條就是房企買地必須為自有資金。

這個觀點(diǎn)，重慶市原市長、復(fù)旦大學(xué)特聘教授黃奇帆在公開場合或者文章中一直在提倡，將其視為供給側(cè)改革的一個“底線”。

在他看來，過往開發(fā)商買地造樓背后有銀行、信托資金，本來10億底價的地塊可能拍成20個億，地價在競拍中被抬高，土地儲備價值也高，開發(fā)商轉(zhuǎn)而抵押又能獲取高額貸款，因此對地價炒高有恃無恐。而地價高則是房價高的根源之一。

那么，22城陸續(xù)規(guī)定開發(fā)商買地必須為自有資金，對房企影響幾何呢？

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其實(shí)，開發(fā)商買地必須為自有資金的相關(guān)規(guī)定，早已有之。

在2010年4月份的國發(fā)〔2010〕10號文（《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）中，規(guī)定：

在2010年9月份發(fā)布的國土資發(fā)[2010]151號文（《國土資源部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》）中，也有相關(guān)規(guī)定：

2016年南京、廣州等地明確規(guī)定商品住宅用地競買資金（即地價款，含競買保證金）不得使用銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金，否則收回地塊，沒收競買保證金，三年禁止拿地。并要求提供競買資金來源說明及證明材料，以及會計師事務(wù)所專項審計報告。

也就是說，房企拿地須為自有資金的相關(guān)政策早就有，只是一直以來執(zhí)行做得并不到位。

2

截至目前，22個試點(diǎn)城市中已有十余個城市中止或延后了第二批集中供地出讓時間，多個城市調(diào)整了土拍規(guī)則。

關(guān)于房企拿地須為自有資金的規(guī)定，基本包括以下內(nèi)容：

1） 競買須由自有賬戶交納競買保證金。

2） 競買企業(yè)的股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌谫Y便利等。

3）購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織機(jī)構(gòu)的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

4）參與競買企業(yè)要說明勾地資金來源，提供相應(yīng)證明并對上述要求做出承諾。

5）土地成交后，對競得人繳納的保證金和出讓金由會計事務(wù)所出具是否屬于自有資金的審計報告。如審計不合要求，收回土地，沒收競買保證金。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律是降低房地產(chǎn)杠桿，防止發(fā)生金融風(fēng)險，因此相比以往的“雷聲大雨點(diǎn)小”，這次22城規(guī)定開發(fā)商買地必須為自有資金，料將被嚴(yán)格執(zhí)行。

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在紅姐看來，如果在22城第二批和第三批集中供地中嚴(yán)格落實(shí)上述買地須為自有資金的相關(guān)規(guī)定，無疑將對房企會產(chǎn)生較大的影響。

其一，房企買地會更加謹(jǐn)慎，土地市場會降溫。

眾所周知，拿地資金最考驗(yàn)房企資金實(shí)力。前些年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模增長“競賽”，拿地資金比例普遍三七開，有的低至二八開，甚至有的買地資金只有10%是開發(fā)商自己的。

盡管監(jiān)管禁止各類金融機(jī)構(gòu)為房企拿地提供前融，但是通過交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，以股權(quán)方式介入，房企仍能夠?qū)崿F(xiàn)拿地配資。

在22城首輪集中供地時，某頭部房企之所以能夠大手筆拿地，原因之一就是拿地資金中有下游企業(yè)或自然人提供的資金，模式為共同成立項目公司的“股權(quán)”方式。

而按照前述22城調(diào)整后的土拍規(guī)則，房企拿地資金不能是上下游及自然人的“借款”。如果地方城市在執(zhí)行時，將“股權(quán)”資金視為融資“借款”，對房企的影響無疑較大，但具體還要看后續(xù)執(zhí)行中怎么認(rèn)定。

但不管怎樣，結(jié)合禁止馬甲拿地、競買企業(yè)必須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等規(guī)定 ，以及嚴(yán)格調(diào)控帶來的樓市預(yù)期下行，房企的拿地行為會變得更為謹(jǐn)慎，土地市場應(yīng)會降溫。

其二，房企間的聯(lián)合拿地、合作開發(fā)會進(jìn)一步增多。

因?yàn)橄拗平鹑跈C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、其他自然人/法人/非法人組織機(jī)構(gòu)為房企拿地提供資金，預(yù)計房企間的真股權(quán)聯(lián)合拿地的情況會進(jìn)一步增多。

其三，不具備房開資質(zhì)的企業(yè)或個人，參與土拍競買受限。

比如，類似平安不動產(chǎn)這種母公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，將不能再直接報名參與競拍。雖然可以用旗下已有項目公司參與，但是因?yàn)殚_發(fā)資質(zhì)原因，土拍也會受限。

但地產(chǎn)銳觀察投融資群有群友表示，平安不動產(chǎn)仍可以與房企合作開發(fā)項目，只不過需要待房企拿地后，再入股項目公司。

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總體上看，22城后續(xù)土拍規(guī)定買地資金必須為房企自有資金，對房企的影響大小，還要看后續(xù)具體執(zhí)行中關(guān)于“借款”的認(rèn)定。

如果股權(quán)投資同樣被限，那么影響面還會擴(kuò)大到信托、地產(chǎn)私募等資方機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)上下游企業(yè)、行業(yè)外的企業(yè)及個人。

但即便如此，也不是完全沒有“繞路”的可能。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前某10強(qiáng)房企就以“定金”的模式在進(jìn)行融資，具體模式不方便細(xì)說，各位自己猜。（正文完）

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